Nhà đang thế chấp ngân hàng ly hôn chia thế nào?

Nhà đang thế chấp ngân hàng khiến việc chia tài sản khi ly hôn phải tính cả nghĩa vụ trả nợ. Vợ chồng cùng vay tiền mua nhà, trả nợ được vài năm thì ly hôn. Người vợ muốn giữ nhà để ở với con. Người chồng đồng ý ra đi nếu nhận được phần tiền của mình. Nhưng ngân hàng vẫn còn giữ giấy tờ và hợp đồng vay vẫn đứng tên cả hai.

Nhà đang thế chấp ngân hàng thì ly hôn chia thế nào?

Nhà đang thế chấp ngân hàng vẫn có thể được xem xét phân chia khi ly hôn, nhưng phải xử lý đồng thời quyền đối với nhà, nghĩa vụ trả nợ và quyền bảo đảm của ngân hàng. Hai vợ chồng thỏa thuận ai nhận nhà không tự làm người kia được ngân hàng miễn nghĩa vụ. [1][2]

Nhà thế chấp ngân hàng: Cần tách những quan hệ nào?

Trước hết là quyền sở hữu, sử dụng nhà đất. Phải xác định tài sản chung, tài sản riêng hay tài sản có phần quyền của người thứ ba. Giấy chứng nhận đứng tên cả hai là dữ kiện quan trọng, nhưng nguồn gốc và thỏa thuận tài sản vẫn cần được kiểm tra. [1]

Tiếp theo là nghĩa vụ vay. Cần xác định ai là bên vay, ai cùng vay và tiền được dùng vào việc gì. Phạm vi nghĩa vụ của mỗi người là câu hỏi riêng. Một người có thể chỉ ký với tư cách bên thế chấp tài sản. Không nên đồng nhất ngay người đó với người vay hoặc người bảo lãnh.

Cuối cùng là quan hệ bảo đảm. Cần xác định căn nhà đang bảo đảm cho khoản vay nào. Đó là khoản vay mua chính căn nhà, vay kinh doanh hay nghĩa vụ của người khác? Nếu không làm rõ điểm này, phép tính “giá nhà trừ dư nợ rồi chia đôi” có thể sai. Sai sót có thể xuất hiện ngay từ đầu. [1][2]

Nhà đang thế chấp ngân hàng: Ly hôn có hết nợ?

Điều 60 Luật Hôn nhân và gia đình quy định quyền, nghĩa vụ tài sản với người thứ ba vẫn có hiệu lực sau ly hôn, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Vì vậy, việc quan hệ vợ chồng kết thúc không tự xóa nghĩa vụ trả ngân hàng. [1]

Nếu hai vợ chồng cùng có nghĩa vụ liên đới, họ có thể thỏa thuận nội bộ rằng chồng trả hết. Thỏa thuận đó chưa đương nhiên buộc ngân hàng chỉ được đòi chồng. Việc chuyển giao nghĩa vụ cần xem xét Điều 370 Bộ luật Dân sự. Trong trường hợp luật định, phải có sự đồng ý của bên có quyền. [2]

Tương tự, nhà có thể được giao cho vợ theo phương án phân chia. Tuy nhiên, việc giao nhà không tự khiến tài sản được giải chấp. Hợp đồng bảo đảm có thể đang có hiệu lực và đã phát sinh căn cứ xử lý. Khi đó, quyền của bên nhận bảo đảm vẫn phải được xem xét theo pháp luật và hợp đồng.

Tính phần tài sản còn lại sau khi trừ nợ như thế nào?

Nên thu thập thông tin ngân hàng về dư nợ gốc, lãi đến thời điểm dự kiến xử lý, khoản quá hạn và điều kiện tất toán. Định giá nhà đất cũng cần cùng một mốc hoặc có cách cập nhật rõ. Không lấy giá nhà hiện tại nhưng dùng số dư nợ đã cũ nhiều tháng.

Ví dụ giả định:Căn nhà là tài sản chung trị giá 4 tỷ đồng. Khoản vay chung dùng mua nhà còn 1,5 tỷ đồng. Không có lãi, phí hoặc nghĩa vụ khác cần khấu trừ trong phép tính. Hai người thống nhất chia ngang phần giá trị ròng. Giá trị còn lại là 2,5 tỷ đồng, mỗi người tương ứng 1,25 tỷ đồng.

Giả định vợ nhận toàn bộ nhà và trách nhiệm thanh toán 1,5 tỷ đồng. Phương án này đã được các bên liên quan chấp thuận. Khoản thanh toán chênh lệch cho chồng theo giả định là 1,25 tỷ đồng. Đây là giá trị thương lượng, không phải quy tắc tự động cho mọi hồ sơ.

Kết quả sẽ khác nếu nhà có phần tài sản riêng hoặc khoản vay không phải nợ chung. Người đồng sở hữu hoặc yếu tố cần xem xét theo Điều 59 cũng có thể làm thay đổi kết quả. Việc trừ nợ phải tránh tính hai lần. Chẳng hạn, đã trừ số tiền tất toán thì không trừ thêm chính khoản gốc đó ở bước chia. [1]

Nhà đang thế chấp ngân hàng: Một người nhận nhà?

Đây là phương án có thể xem xét nhưng cần sự phối hợp của ngân hàng. Người nhận nhà phải đánh giá khả năng trả nợ, nguồn tiền thanh toán cho người kia và điều kiện điều chỉnh khoản vay, tài sản bảo đảm.

Điểm cần chốt không chỉ là “vợ trả nợ từ nay”. Văn bản phải làm rõ nghĩa vụ của người còn lại với ngân hàng chấm dứt hay vẫn tồn tại. Đồng thời, xác định điều kiện ngân hàng đồng ý và thời điểm hoàn tất. Khi chưa có sự chấp thuận phù hợp, không nên chỉ dựa vào lời hứa của người nhận nhà. Lời hứa đó chưa chứng minh ngân hàng đã giải phóng người kia khỏi nghĩa vụ. [2]

Ví dụ, người vợ có thể đủ tiền trả khoản vay hàng tháng. Tuy nhiên, cô ấy chưa đáp ứng điều kiện ngân hàng để đứng vay một mình. Khi đó, hai người cần điều chỉnh phương án. Không nên ký bàn giao tài sản trước rồi mới phát hiện nghĩa vụ vẫn ràng buộc cả hai.

Bán nhà thế chấp ngân hàng trả nợ cần lưu ý gì?

Với nhà đất thế chấp, phải kiểm tra quyền chuyển nhượng theo Điều 321 Bộ luật Dân sự, hợp đồng bảo đảm và sự đồng ý của bên nhận thế chấp khi pháp luật yêu cầu. Không nên tự cam kết với người mua rằng tài sản sẽ sạch nợ mà chưa có phương án được ngân hàng chấp thuận. [2]

Các bên nên thống nhất giá bán và số tiền dùng trả ngân hàng. Đồng thời, xác định trình tự giải chấp, ký chuyển nhượng và phân chia số dư. Nếu người mua chuyển tiền để tất toán khoản vay, cần quy định rõ nơi nhận tiền. Đồng thời, xác định giấy tờ được giải phóng ở bước nào.

Cần tính cả chi phí và nghĩa vụ tài chính thực tế của giao dịch. Giá bán 4 tỷ đồng không đồng nghĩa luôn còn đúng 2,5 tỷ đồng để chia. Dù khoản gốc là 1,5 tỷ đồng, vẫn có thể còn lãi, phí hoặc chi phí khác phải xác định.

Một phương án khác là sử dụng nguồn tiền hợp pháp khác để tất toán khoản vay. Sau đó, thực hiện giải chấp trước khi chia hoặc chuyển nhượng. Khi một bên ứng toàn bộ tiền, cần ghi nhận rõ bản chất khoản tiền đó. Đây là đóng góp cuối cùng, khoản được hoàn trả hay khoản đối trừ vào phần tài sản? Việc ghi nhận nhằm tránh phát sinh tranh chấp mới.

Nhà đang thế chấp ngân hàng: Có được dừng trả nợ?

Không thể tự dừng nghĩa vụ chỉ vì đang ly hôn. Lịch trả nợ và hậu quả chậm trả vẫn phải xem theo hợp đồng, pháp luật áp dụng. Khi có căn cứ xử lý tài sản bảo đảm theo Điều 299, việc tranh chấp giữa vợ chồng không tự ngăn quyền yêu cầu xử lý hợp pháp của ngân hàng. [2]

Do đó, nên duy trì đầu mối liên hệ với ngân hàng và lưu thông báo dư nợ. Đồng thời, thỏa thuận tạm thời ai thực hiện thanh toán trong thời gian giải quyết. Một bên trả tiền cần giữ chứng từ và nội dung ghi nhận. Không nên chỉ chuyển tiền rồi để việc đối trừ đến sau này mới tranh luận.

Tài sản có thể đang bảo đảm cho khoản vay mà một bên cho là nợ riêng. Khi đó, phải làm rõ cả hiệu lực thế chấp và quan hệ nghĩa vụ. Kết luận khoản nợ là riêng chưa giải quyết toàn bộ vấn đề. Vẫn phải xác định căn nhà có tiếp tục bị ràng buộc bởi biện pháp bảo đảm hợp pháp hay không.

Một người trả nợ sau khi ly thân có được lấy lại tiền?

Có thể có yêu cầu được xem xét, nhưng không chỉ dựa vào việc tiền được chuyển từ tài khoản riêng. Ly thân không tự làm hôn nhân chấm dứt hoặc biến mọi thu nhập sau đó thành tài sản riêng. Cần đối chiếu chế độ tài sản, nguồn tiền và thời điểm hôn nhân chấm dứt theo Điều 57. [1]

Sau ly hôn, một người có thể thực hiện nghĩa vụ liên đới thay phần người khác. Quyền yêu cầu hoàn trả phải xem theo căn cứ nghĩa vụ và Điều 288 Bộ luật Dân sự. Đồng thời, cần xem xét thỏa thuận giữa các bên. Không mặc định mọi khoản đã trả đều được hoàn một nửa. [2]

Chứng cứ cần giữ gồm sao kê, xác nhận thu nợ và tài liệu về nguồn tiền. Đồng thời, lưu thỏa thuận nội bộ và bảng phân bổ gốc, lãi. Cần ghi nhận rõ từng kỳ thanh toán để tránh tranh luận. Một khoản có thể đã được tính khi chia tài sản nhưng lại bị yêu cầu thanh toán lần nữa.

Thỏa thuận chia nợ khi thế chấp ngân hàng có ràng buộc ngân hàng?

Hai vợ chồng có thể thỏa thuận một người nhận nhà và thanh toán khoản vay, nhưng việc thay người có nghĩa vụ theo hợp đồng tín dụng không đương nhiên có hiệu lực đối với ngân hàng nếu chưa đáp ứng điều kiện pháp luật và thỏa thuận của bên cho vay. Khi lập phương án chia, cần lấy dư nợ tại thời điểm đối chiếu, tình trạng thế chấp, giá trị tài sản và chi phí tất toán. Nếu bán nhà trả nợ, phải thống nhất thủ tục giải chấp, người ký và thứ tự nhận tiền trước khi cam kết chia phần còn lại.

Đưa việc chia nhà ra Tòa án cần chuẩn bị gì?

Hồ sơ cần có giấy tờ nhà đất, đăng ký kết hôn, hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm, phụ lục, lịch trả và xác nhận dư nợ. Nếu có phần tiền riêng hoặc người khác góp vốn, cần bổ sung chứng cứ tương ứng.

Việc giải quyết có thể ảnh hưởng đến quyền của ngân hàng hoặc chủ thể khác. Khi đó, phải xác định đúng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự. Không nên chỉ nộp số dư nợ rồi yêu cầu Tòa án chia nhà. Cần xem xét cả hợp đồng bảo đảm. [3]

Trước khi ký phương án, bạn có thể đề nghị Công ty Luật TNHH Thái Dương FDI Hà Nội đối chiếu hồ sơ. Việc đối chiếu cần thực hiện đồng thời với hồ sơ nhà và hồ sơ vay qua0866 222 823. Một phương án phù hợp cần xác định ai nhận tài sản và ai còn nghĩa vụ với ngân hàng. Đồng thời, phải làm rõ những việc cần thực hiện để thỏa thuận có thể thực hiện được.

Nguồn pháp lý

[1] Luật Hôn nhân và gia đình, các Điều 33, 37, 45, 57, 59 và 60; VBHN 121/VBHN-VPQH.

[2] Bộ luật Dân sự 2015, các Điều 288, 299, 317, 320, 321 và 370.

[3] Bộ luật Tố tụng dân sự, các Điều 68, 91, 104 và 106; tham chiếu VBHN 99/VBHN-VPQH.

Nhà đang thế chấp ngân hàng thì ly hôn chia thế nào?